AUTORIZAÇÃO DE VENDA (CLIQUE AQUI)
O proprietário do imóvel é o maior prejudicado quando põe a venda seu imóvel, autorizando mais de um intermediador a anunciar seu precioso bem. A autorização de venda com exclusividade está prevista no art. 726 do Código Civil Brasileiro, e com ela o proprietário tem a faculdade de autorizar apenas um profissional a vender o seu imóvel. Devemos destacar que o Código Civil, nos artigos 722 a729 estabelece direitos e obrigações ao Corretor de Imóveis, trazendo segurança para os clientes do mercado imobiliário e também para os corretores de imóveis.
Segundo o artigo 20, inciso III da Lei 6.530/78, o corretor de imóveis somente pode anunciar imóveis para venda ou locação se estiver autorização escrita. Mesmo que o proprietário não opte pela exclusividade, todos os corretores deverão ter essa autorização formalizada.
É necessário frisar que, sendo autorizado mais de um intermediador, torna-se possível que um mesmo imóvel seja vendido duas ou mais vezes por profissionais diferentes, numa mesma manhã, por exemplo, com recebimento de sinais e assinatura de recibos. Claro que a transferência do domínio somente poderá ser concretizada para um único comprador, mas, o cancelamento do negócio com o (s) outro (s) promitente (s) comprador (s) ocasionará multas previstas nos artigos 417 a 420 do Código Civil (Lei de Arras). Pergunta-se: quem paga essas multas, correspondentes ao valor do sinal? É lógico que é o proprietário. Esse conflito pode ser evitado com a simples providência de se prevenir o trabalho de intermediação com um único corretor ou imobiliária, através de contrato com cláusula de exclusividade.
Ressalta-se que o proprietário do imóvel é o grande beneficiário da exclusividade: Primeiro ele procura um profissional e uma empresa que possa satisfazer as suas necessidades para a venda. Assim procedendo, o proprietário teve amplo direito de escolha, sem nenhuma reserva de mercado ou qualquer mácula constitucional.
Em segundo lugar, o imóvel será anunciado em jornais de grande circulação, na região do imóvel e colocado no mercado, inclusive para outras imobiliárias, que atuam normalmente em conjunto, através do uso hoje disseminado da Internet. A exclusividade inclusive protege o imóvel de ser ofertado por dois, três, quatro, cinco, dez ou trinta anúncios simultâneos, o que acaba por marginá-lo e depreciá-lo, como se fosse ofertado em leilão público, que só faz baixar o seu preço. Pois dá a impressão que o proprietário está “desesperado” para vendê-lo.
Em terceiro lugar, o proprietário não será assediado por outros corretores, ou até por atravessadores, que de posse dos anúncios irão procurá-lo para também proporem a venda do imóvel, o que lhe evitará a perda de tempo com terceiros.
Em quarto lugar, o proprietário não irá realizar vários contratos para o mesmo fim e ao final, poderá ter que pagar honorários de intermediação para mais de um profissional da empresa.
Em quinto lugar, o proprietário em momento algum está impedido de ofertar e vender o seu imóvel sem um corretor no negócio, pois a ele fica assegurado esse direito. Poderá, inclusive, ser assediado por corretores com eventuais compradores.
A cláusula de exclusividade em momento algum retira do proprietário o direito de livre escolha do corretor ou imobiliária, pois este direito ele exerce antes que seja firmado o contrato.
O Corretor ou a empresa que for escolhido passa a ser a segurança de que poderá anunciar o imóvel e arcar com as despesas disso decorrentes, na certeza de que, caso o imóvel seja vendido, ser-lhe-á assegurado o direito ao recebimento de seus honorários. O que acaba por motivar o profissional ou a empresa na busca de melhor preço para aquele imóvel com exclusividade para sua venda.
O corretor que preza a ética em seus negócios, trabalha com cláusula de exclusividade e tem a vantagem de evitar prejuízos de anunciar um imóvel e ter o mesmo anunciado várias vezes. Ele sabe que não vale a pena entrar nesse “leilão”, e busca a segurança jurídica para a realização do melhor negócio para o cliente.
Qualquer contrato possui um prazo de vigência, podendo ser prorrogado ou cancelado, de acordo com a vontade das partes, ou seja, o proprietário possui, sim, a livre escolha de querer contratar um determinado corretor, e se não estiver satisfeito com o mesmo poderá também rescindir o contrato de intermediação imobiliária e contratar outro.
Outro fator importantíssimo é a segurança do proprietário. Quando mais de um intermediário está autorizado a anunciar o imóvel, ficará mais difícil identificar possíveis atravessadores ou até mesmo marginais, que podem se aproveitar da ocasião para a prática de furtos ou assaltos.
Assim, fica absolutamente claro que escolher um único corretor de imóveis para intermediar a venda de um imóvel continua sendo a melhor opção, tanto para o proprietário quanto para o profissional contratado.
*Extraído de artigo do superintendente do COFECI, André Bravim, publicado na Revista do COFECI, edição de janeiro de 2011